深圳二手房出售流程

　　現(xiàn)在大家對新房和二手房也沒有太多的對比了，只要能有一套房子，就算是二手房子也是很令人羨慕的，而且有些地方的二手房還不一定能買到，像深圳的二手房就不是那么好購買的，以下小編為大家整理了深圳二手房出售流程，希望對大家有所幫助！

　　深圳二手房出售的流程是什么？

　　1、買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

　　2、買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

　　3、買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

　　4、房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。

　　5、稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。

　　6、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款。

　　深圳二手房交易流程

　　1、選擇房源。

　　任何線上看房報價甚至LBS app看房的互聯(lián)網(wǎng)嘗試在這一步都是非常不靠譜的，因為在售房源信息瞬間千變?nèi)f化，要想看到真實房源并判斷房源好壞，只有一個辦法—即花費時間線下找中介帶你親自看房，并實地考察房源狀況。只有你親眼看到的房源才是你可能買到的，記住這里不是100%，因為很可能當(dāng)你看到這套房的時候，這套房已經(jīng)賣了或者業(yè)主因為其他原因又不賣了云云。至于各個中介給你的報價，僅供參考吧，真實的報價只在中介公司的系統(tǒng)里，至于最后能夠成交的價格也只在業(yè)主的心里，這個價格能有多低就取決于幫你談價的中介的水平了。

　　2、談價、簽訂合同。

　　談價可以說是體現(xiàn)中介能力和水平最重要的一個方面，大多數(shù)中介都是報給你業(yè)主價格，你要出多少錢買就直接約業(yè)主出來讓你直接跟業(yè)主談，談你妹啊，我直接跟業(yè)主談價的話還要你中介干嘛！厲害的中介是有搞定業(yè)主的招數(shù)的，談到業(yè)主最后的心理價位就是你成交的最低價格。價格一旦確定，合同的主要內(nèi)容大概就確定了，當(dāng)然還有很多付款條件、家私清單、交房條件等很多細(xì)節(jié)需要注意，有時候總價你未必滿意，但是加上這些附屬條件之后你會發(fā)現(xiàn)你能賺更多。簽約前還有一個非常重要的事情就是確保房產(chǎn)處于無糾紛可交易狀態(tài)，否則攤上問題房源你會吃不了兜著走的。合同簽約的當(dāng)天是需要支付一定的現(xiàn)金給業(yè)主當(dāng)定金的，以資信守，否則業(yè)主不會賣給你的。

　　3、申請貸款。

　　合同簽署之后就需要按約定時間去銀行繳納首期款，并簽署相關(guān)資料申請銀行貸款了，貸款的金額是與銀行評估價相關(guān)的，評估價也是可以調(diào)整的，想少出點首付就可以調(diào)高評估價多貸點款，貸款利率一般是按市場利率走，當(dāng)然，銀行這些貸款條件都是可以想辦法爭取的。

　　4、擔(dān)保公司贖樓。

　　如果房產(chǎn)是非抵押狀態(tài)即紅本在手的情況下，就不需要擔(dān)保公司介入，可以在申請下來銀行貸款之后直接去過戶。

　　如果房產(chǎn)還處于抵押按揭狀態(tài)，就需要擔(dān)保公司幫你墊款把房產(chǎn)從原業(yè)主的抵押貸款銀行贖出來，簡稱贖樓，才能變成可交易狀態(tài)去過戶到你名下。擔(dān)保公司一般是在看到你的貸款銀行愿意貸款給你即出具貸款承諾函之后才會為你去墊款贖樓，贖樓金額就是原業(yè)主還剩下的貸款金額，擔(dān)保公司一般是利用其在銀行的額度申請資金去贖樓，緊急情況下也可以用其現(xiàn)金去贖樓，不同贖樓方式收費不等，贖樓費用也是根據(jù)市場資金狀況來決定的。

　　贖樓的過程中可能會涉及到罰息，也就是原業(yè)主需要提前還款單方面終止原貸款合同所面臨的違約處罰，一般來說如果原業(yè)主按揭期限還在3年以內(nèi)，就可能會有1—3個月月供利息的罰息。

　　5、房地產(chǎn)權(quán)交易中心過戶及抵押。

　　擔(dān)保公司幫你贖樓出來之后，就可以去市房地產(chǎn)權(quán)交易中心（原國土局）過戶了。如果是深戶的話大概5個工作日你的新房產(chǎn)證就出來了，這時候你需要向天朝納稅才能取證，值得注意的是此時所有稅率計算的基準(zhǔn)是市房地產(chǎn)權(quán)交易中心給出的評估價（不同于銀行貸款時候的評估價），此評估價一般為房產(chǎn)成交價的6—7成，一般每半年或一年調(diào)整一次。這房產(chǎn)一買一賣，你白花花的銀子就交上去了，天朝萬稅萬萬稅啊。在現(xiàn)場你與寫著你名字的房產(chǎn)證原件拍照留念之后，房產(chǎn)證就會被你的貸款銀行收走并直接抵押在市房地產(chǎn)權(quán)交易中心了，銀行憑借這個抵押后面就終于可以放心給你貸款了。

　　6、銀行放款。

　　一般在過戶抵押的當(dāng)天或者第二天，銀行就會把你在銀行繳納的首期款打給原業(yè)主，在過戶抵押后的一周左右，會把尾款也就是你申請的貸款打給原業(yè)主。這個過程簡稱放款，此時恭喜你成為真正房奴了，銀行放尾款后再過一個月，你就要開始供第一期樓了。放款的過程中還會涉及到一個費用叫短期利息，這個是擔(dān)保公司在用銀行額度贖樓的過程中，需要向銀行借一筆款去幫你還款贖樓，時間從贖樓到放尾款為止，這筆錢也是需要支付利息的，時間很短，稱之為短期利息，短期利息的支付方式是從原業(yè)主尾款中直接扣除的，如果整個交易是業(yè)主買方實收，這筆短期利息也是需要買家支付的。

　　7、交樓。

　　一般按照合同，在業(yè)主收到尾款之后的幾天之內(nèi)，就需要陪你去辦理物業(yè)、水電、有線電視等過戶手續(xù)了，這個過程稱為交樓。所有這些手續(xù)完成之后，整個購房流程就交易完成了，恭喜你房奴，準(zhǔn)備好錢下個月開始還銀行錢吧！

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