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深圳二手房怎么交易流程
二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)。它是相對(duì)開發(fā)商手里的商品房而言，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易三級(jí)市場(chǎng)的俗稱。以下是小編為大家整理深圳二手房怎么交易流程的詳細(xì)介紹，文章希望大家喜歡！
深圳二手房怎么交易流程
1、搜尋房源（買方）
想要買房子相信最開始的一步一定是對(duì)房源的搜尋，在這個(gè)階段推薦大家進(jìn)行用步步逼近的方式，首先在地圖上找到自己想要的地區(qū)/地鐵站或者要道附近的小區(qū)，大致了解周邊的配套情況。然后針對(duì)已經(jīng)有興趣的小區(qū)，到某家或者某殼網(wǎng)站（不是廣告但是這兩家的房源相對(duì)確實(shí)比較真實(shí)）上搜索二手房源，確定對(duì)應(yīng)小區(qū)可以供應(yīng)的戶型以及大概的價(jià)格區(qū)間。最后再聯(lián)系中介到小區(qū)實(shí)地看房和考察周圍情況。從而確定自己想要的房源。
對(duì)于房源的考察，除了房子本身的狀況，小區(qū)環(huán)境等硬條件，還需要考量房子的所需的稅款情況、賣方的信用情況等軟條件，可以和中介拿到不動(dòng)產(chǎn)證的照片、賣方的身份證號(hào)碼等信息，在深圳不動(dòng)產(chǎn)登記中心官網(wǎng)可以查詢房產(chǎn)的當(dāng)前情況，在中國(guó)執(zhí)行信息公開網(wǎng)可以查詢賣方是否有失信等情況。
2、談價(jià)/簽訂買賣合同（買賣雙方）
確定了房源之后，可以由中介來聯(lián)絡(luò)對(duì)應(yīng)賣家，見面進(jìn)行價(jià)格談判，如果談妥價(jià)格之后，就簽訂正式的房屋買賣合同，以及與中介公司之間的服務(wù)合同。在談價(jià)過程中，除了中介幫你不斷的語言攻勢(shì)談下來的微弱價(jià)格之外，其實(shí)最核心的部分應(yīng)當(dāng)關(guān)注到賣家賣房的原因（可以提前和中介了解），實(shí)實(shí)在在的談判籌碼主要集中在何時(shí)能夠監(jiān)管首付，定金比例等和付錢的時(shí)間節(jié)點(diǎn)有關(guān)的問題上，越早能夠讓買家拿到越多的錢，對(duì)于一個(gè)動(dòng)輒幾個(gè)月的交易過程來說才是最實(shí)際的利益。對(duì)于合同的簽訂，一定要確認(rèn)兩方各個(gè)節(jié)點(diǎn)的完成時(shí)間要求，比如首付監(jiān)管時(shí)間要求、贖樓時(shí)間要求、過戶時(shí)間要求、正式交房時(shí)間要求等，這些節(jié)點(diǎn)在合同中的明確，才是保障能夠正常完成交易的關(guān)鍵。
3、首付資金監(jiān)管（買賣雙方）
簽訂合同后，根據(jù)約定的時(shí)間，首先要由買方將首付準(zhǔn)備好，存入一個(gè)準(zhǔn)備進(jìn)行貸款的銀行的賬戶，并與賣方（或者賣方委托的擔(dān)保公司）一同前往貸款銀行進(jìn)行第三方資金監(jiān)管和貸款的申請(qǐng)。辦理成功后（大約需要處理1周左右時(shí)間），銀行將會(huì)出具一份貸款承諾函，用于證明一旦提供了房產(chǎn)證等抵押物，銀行就會(huì)發(fā)出該筆貸款。這份承諾函也將作為證明，輔助下一步的進(jìn)行。
4、贖樓/提供房產(chǎn)證（或不動(dòng)產(chǎn)證）（賣方）
如果賣方的房子處于抵押狀態(tài)（還在還房貸或者是用于進(jìn)行了其他貸款），需要賣方將貸款還清，把房子的抵押狀態(tài)解除，也就是俗稱的贖樓。贖樓目前一般的操作是由中介公司找到一些擔(dān)保公司，擔(dān)保公司在收到上一步銀行出具的貸款承諾函之后，會(huì)借出一筆資金給賣方用于還清剩余貸款，賣方可以在承諾函出具后提前向銀行提出提前還款申請(qǐng)，并在收到擔(dān)保公司的借款后還入對(duì)應(yīng)賬戶。最終銀行收到還款后，將會(huì)把抵押的房產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)證返還給賣方，此時(shí)即可以進(jìn)行過戶。要注意，擔(dān)保公司借出的費(fèi)用，一般將會(huì)從買方付出的買房款中扣除，由于費(fèi)用借出一直到全部買房款都進(jìn)入賣方賬戶中間有一段時(shí)間，因此擔(dān)保公司會(huì)收取額外的利息，這部分利息也就是俗稱的贖樓費(fèi)，根據(jù)合同協(xié)商可以由買方或者賣方承擔(dān)。
當(dāng)然如果原本賣方的房子就不處于抵押狀態(tài)，那么就無須這些復(fù)雜步驟，也不需要額外付出贖樓費(fèi)，則可以直接進(jìn)入下一步
5、注銷抵押/過戶（買賣雙方）
處于抵押狀態(tài)的房產(chǎn)，在銀行將房產(chǎn)證返還后在不動(dòng)產(chǎn)登記中心依舊處于抵押狀態(tài)，因此該步驟首先需要賣方前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心，注銷原本的抵押狀態(tài)（需要銀行工作人員配合，但是一般銀行工作人員都在不動(dòng)產(chǎn)登記中心有駐點(diǎn)辦公人員，因此不需要單獨(dú)去安排），然后買賣雙方再進(jìn)行過戶的申請(qǐng)。過戶申請(qǐng)?zhí)峤缓竽壳爸恍枰幚?個(gè)工作日，即可完成。
同樣如果原本賣方?jīng)]有抵押狀態(tài)，則可以直接進(jìn)行過戶。
6、領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)證/抵押貸款（買方）
過戶完成后，買方可以根據(jù)回執(zhí)時(shí)間，前往不動(dòng)產(chǎn)登記中心領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)證，這時(shí)候也會(huì)在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行繳稅，將相關(guān)稅款付清后才能夠拿到證件。領(lǐng)取證件后一般現(xiàn)場(chǎng)就直接進(jìn)行抵押登記，將不動(dòng)產(chǎn)證直接抵押給銀行工作人員。因此考慮到后續(xù)需要使用不動(dòng)產(chǎn)證的情況，拿到證件后進(jìn)行拍照或者掃描留存電子件。
銀行收到不動(dòng)產(chǎn)證之后，當(dāng)天將會(huì)先將已經(jīng)凍結(jié)在銀行的首期款劃轉(zhuǎn)到賣方的收款賬戶，并開始處理貸款放款。
7、貸款放款/正式交房
抵押登記后，銀行需要處理一段時(shí)間才能夠?qū)①J款部分發(fā)放到賣方賬戶（一般約為兩周左右，受貸款政策影響），賣方收到貸款部分后，應(yīng)當(dāng)正式與買方對(duì)房子進(jìn)行交割，除了房門鑰匙、小區(qū)出入卡之類的交割，比較重要的是水電燃?xì)鈱拵У认嚓P(guān)賬戶的交割。深圳目前水電燃?xì)饩梢栽诰�進(jìn)行過戶，需要賣方提供相應(yīng)的客戶編號(hào)或者戶號(hào)之類的編碼作為依據(jù)。
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