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北京房產(chǎn)證更名流程是怎么樣的
房產(chǎn)證是對特定房屋所有權(quán)歸屬的書面證明，并可記載特定房屋共有狀況以及是否設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等狀況。對房屋產(chǎn)權(quán)歸屬起到最直觀的證明。但是房屋是重要的不動產(chǎn)，是公民財產(chǎn)權(quán)益的重要支柱。所以房產(chǎn)所有權(quán)的變更應(yīng)謹(jǐn)慎對待。房產(chǎn)所有權(quán)的變更直接體現(xiàn)在房產(chǎn)證名字的變更上,北京房產(chǎn)證更名如何辦理呢？有哪些方式和流程？
房產(chǎn)證更名方式有三種：
通常情況下，房產(chǎn)證名字的變更主要分為直接添加、贈與、買賣。
房產(chǎn)證更名方式一：直接添加
在婚姻存續(xù)期間添加配偶姓名可以直接添加。
如果在婚姻存續(xù)期間房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)，就算是房產(chǎn)證上只寫一個人的名字也算是兩人的共同財產(chǎn)。因此在婚姻期間，這類情況如需辦理房產(chǎn)證增名手續(xù)，只需攜帶結(jié)婚證、房屋兩證、身份證原件及復(fù)印件到房產(chǎn)交易中心“變更登記”窗口辦理即可。
非婚姻存續(xù)期間：非婚期間房產(chǎn)證更名，不能直接添加配偶名字，只能以贈與的方式更名。
房產(chǎn)證更名方式二：贈予
贈與范疇包括非婚姻存續(xù)期間和親戚朋友，即房產(chǎn)證上加子女、父母等親屬或朋友均可以贈與方式進(jìn)行。
以下是房產(chǎn)贈予的兩種情況：
有房有貸。一般房子貸款沒有還清是不能更名的，若要更名有兩種途徑有兩種途徑，一是提前還清貸款，然后再進(jìn)行更名。二是向銀行申請，要求變更《借款合同》中的借款人和抵押人，獲得銀行批準(zhǔn)后再到房管局辦理相關(guān)更名手續(xù)。
有房無貸，視做贈與。雙方需要簽訂一份贈與合同，且贈與合同必須辦理公證手續(xù)，公證費一般是贈與房屋價值的1%，除此之外還需要繳納一定的個人所得稅、契稅等費用(直系親屬間贈與房產(chǎn)，免征營業(yè)稅)。
房產(chǎn)贈與手續(xù)
受贈房屋需提交房屋所有權(quán)證、贈與書和契證，到相關(guān)部門辦理正式的房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)后，這種贈與行為才具有法律效力。具體步驟如下：
贈與人與受贈人訂立關(guān)于房屋贈與的書面合同，即贈與書。
受贈人憑原房屋所有權(quán)證、贈與書，交納契稅，領(lǐng)取契證。
辦理公證。
辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
由受贈人到房地產(chǎn)管理部門申請變更登記，并提交下列證件：
(1)申請書(窗口提供)。
(2)原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。
(3)相關(guān)當(dāng)事人的身份證、戶口簿。
(4)贈與書及公證書。
(5)契稅收據(jù)。
贈與人將房屋交付受贈人。這里″交付″以辦理完房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)。
在辦理房屋贈與手續(xù)時，贈與人與受贈人應(yīng)簽訂書面贈與合同，并到房管部門辦理過戶手續(xù)，但如果贈與人為了逃避其應(yīng)履行的法定義務(wù)而將自己的房屋贈與他人時，如果利害關(guān)系人主張權(quán)利的，則該贈予行為無效。
房產(chǎn)贈予稅費
(一)、直系親屬間贈與房產(chǎn)所需稅費：
交易手續(xù)費：住宅2.5元/平米非住宅5.5元/平米
1.交易印花稅：
2.土地收益金：劃撥土地繳納
3.契稅：4%
4.房屋登記費：住宅80元/套非住宅550元/套
5.證照印花稅：5元/本
工本費：10元/本
個人所得稅：①查賬征收計算方法為:(評估價格-房產(chǎn)原值-稅金-合理費用)×20%②核定征收計算方法為:評估價格×1%
6.營業(yè)稅：直系親屬間贈與房產(chǎn)，免征營業(yè)稅。
(二)、非直系親屬贈與稅費
除上述外，非直系親屬還需繳納營業(yè)稅：
不足5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外贈與的，
營業(yè)稅=評估值-購買房屋價款
超過五年(含5年)普通住房：免征營業(yè)稅。
房產(chǎn)證更名方式三：買賣
1.除贈與外，房產(chǎn)證更名也可以以二手房買賣方式進(jìn)行。
2.二手房過戶營業(yè)稅及附加，分為以下幾種情況：
�、賹ν怃N售個人購買不足5年的非普通住房的，全額征收營業(yè)稅
�、趯ν怃N售個人購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房的，差額征收營業(yè)稅
③對外銷售個人購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅
看房屋類型是否為住宅，住宅和非住宅稅費分別如下：
�、俳灰资掷m(xù)費:住宅5元/㎡，非住宅11元/㎡。買方購買90平方米及以下普通住房的交易手續(xù)費減半征收。購房指所有家庭成員。
②交易印花稅:住宅無，非住宅為總價0.05%。按正常交易成交價格計征。
�、鄯课莸怯涃M:住宅80元/套，非住宅550元/件。
土地收益金：使用類型為劃撥的需要收取相應(yīng)的土地收益金。
土地收益金：按地段等級收費標(biāo)準(zhǔn)×土地分?jǐn)偯娣e
契稅：2008年11月1日起，個人購買非普通住房的(別墅類和聯(lián)體別墅住房除外)契稅稅率為3%，個人購買普通住房的契稅為1.5%。而對于個人購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。
個人出售家庭住房，重新購置住房的，原有住房已納契稅在重新購房應(yīng)納契稅稅額中抵減。
個人所得稅，分為兩種方式：
�、俨橘~征收計算方法為:(評估價格-房產(chǎn)原值-稅金-合理費用)×20%
②核定征收計算方法為:評估價格×1%
轉(zhuǎn)讓個人自用2年且是家庭生活用房的免征個人所得稅
3.土地登記費：33元/套
交易評估費：評估價×0.3%
測繪費：建筑面積×1.36
4.如果請了中介，還需要交中介費：正常交易價格的2%
房產(chǎn)注意事項
贈與手續(xù)要復(fù)雜，費用比交易費用要高。建議將房子轉(zhuǎn)給親人時，選擇交易過戶手續(xù)，這種方式比較簡單，費用也較少(贈與手續(xù)契稅為4%，而交易過戶契稅僅1%或1.5%)。
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