上海二手房買家交易流程

　　二手房是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)。接下來有小編為大家整理出上海二手房買家交易流程，希望大家喜歡！

　　查驗購房資格

　　上海外地購房以家庭為單位，要求必須有結(jié)婚證，并且夫妻雙方至少有一人社保滿5年，也就是最近63個月內(nèi)累積繳滿60個月社�；蛘咦罱�63個月內(nèi)累積繳滿60個月個人所得稅稅單(即工資稅單)。

　　分析資金實力

　　1、這點主要是關(guān)注自己的還款能力，個人建議以家庭月收入的1/3到1/2為最高上限，計算出可接受最高月還款金額。找到一個中介網(wǎng)站或百度房貸計算器，先隨意輸入一個房價，選擇等額本息，貸款25年或30年，然后計算。根據(jù)計算的月還款結(jié)果，跟自己的最高約還款金額對比，做對應(yīng)的增減，直到找到一個何時的總價。

　　2、拿到總價后，再計算所需首付，如果首付準備相對較難，則繼續(xù)降低房屋總價。直到找到一個可以接受的價格。

　　實地看房

　　先在房產(chǎn)網(wǎng)站上按照價格找下房源區(qū)域，選定幾個小區(qū)，然后找中介約看。

　　價格談判/驗證房東

　　買東西嘛，總歸是要砍砍價的，砍不砍得下去，則是另外一碼事。這里還需要看下房東的房產(chǎn)證和身份證，避免被假房東欺騙。

　　簽訂意向合同

　　該合同是一份三方協(xié)議，包括買家，賣家以及中介。在該條款中需明確約定合同方的責(zé)任，以及違約的處理方式。

　　1、中介有責(zé)任對買方資料信息確認，例如：買方的征信，是否有購房資格，能否銀行貸款等等。

　　2、中介有責(zé)任對賣方的資料信息確認，例如：房屋的產(chǎn)權(quán)真假，房屋是否抵押，查封，是否有共有產(chǎn)權(quán)人，是否有租客等。這里特別是租客是容易被坑的一點，因為買賣不破租賃，并且租客有優(yōu)先購買權(quán)。如果真有租客，需租客提供放棄優(yōu)先購買說明和約定租金收益。

　　3、明確稅費如何承擔(dān)。廣義上各自的稅費各自承擔(dān)，但如果有合同約定，則按照合同約定執(zhí)行，比如：房東提供的報價為到手價等情況。

　　4、明確中介費的支付條件，支付標準和支付期限。明確中介費的如何支付？例如：上下家對半或下家支付等等。

　　5、明確首付款項籌集時間，明確過戶時間。

　　6、明確過戶后交房時間。

　　7、明確尾款金額。

　　8、以及其他約定，例如：戶口遷出，物業(yè)水電，家具，資金監(jiān)管，中介找估價公司評估房屋價值等。

　　準備首付款/簽約資料

　　1、本階段是籌集資金階段，一般為2周基本不會超過一個月。

　　2、由于是按照家庭為單位購房，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)是夫妻雙方共有，所以簽字時，需雙方同時到場。若因故不能到場，則可以去法院公證處辦理授權(quán)委托書。

　　3、資料主要有：身份證，結(jié)婚證，雙方戶口本，收入證明，社保記錄。

　　簽訂網(wǎng)簽合同

　　網(wǎng)簽合同基本都是格式合同，沒記錯應(yīng)該是1式7份，如果有特殊要求，則添加附加條款。

　　支付首付款

　　到銀行柜臺辦理首付付款事宜，領(lǐng)取首付款憑證。

　　辦理銀行貸款

　　拿著網(wǎng)簽合同和首付款憑證到銀行辦理貸款，征信和收入證明沒問題，這一步基本沒啥問題

　　房產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)

　　銀行貸款審批之后，到房產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，辦理過戶手續(xù)時，需要繳納各種稅費，主要稅費有以下幾種：

　　1、營業(yè)稅 產(chǎn)證或契稅完稅滿二可免收營業(yè)稅。

　　2、契稅 首套房90平以下1%，90-140平1.5%，140平以上3%。非首套3%收取。

　　3、個人所得稅 出售滿五唯一住房免征個人所得稅。

　　4、綜合定價稅 針對經(jīng)濟適用房。

　　5、印花稅 一般工本費5元。

　　辦理銀行抵押手續(xù)

　　過戶手續(xù)辦理完成后，約等待20天左右，可以拿到產(chǎn)證。拿著新產(chǎn)證到銀行辦理房產(chǎn)抵押，抵押辦理完成后，銀行才會放款給到賣方。

　　支付尾款并接收鑰匙

　　按照合同約定，賣家交鑰匙，買家支付尾款，支付中介費等。支付尾款前，需確認物業(yè)費，水費，電費，家具等合同約定內(nèi)容，確認無誤后，支付尾款。

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